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Réforme de la surface de plancher de référence en urbanisme

Actualité publiée le 3 mars 2014

Depuis le 1er mars 2012, la "surface de plancher" constitue l’unique référence pour l’application de l’ensemble des règles d’urbanisme.

Les surfaces de plancher hors œuvre brute (SHOB) et hors œuvre nette (SHON) utilisées jusqu'à présent, jugées trop complexes et peu représentatives de la surface réellement habitable des bâtiments ou des logements, cèdent ainsi leur place à une valeur unique destinée à "unifier et simplifier la définition des surfaces de planchers prises en compte dans le droit de l'urbanisme".

Mais attention, en matière de règles de construction et d'habitation, comme pour les réglementations thermiques et accessibilité, les surfaces "SHOB" et "SHON(RT)" sont toujour en vigueur.

 

 

A quoi correspond la "surface de plancher" ?

Instaurée par l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011, publiée au Journal Officiel du 17 novembre 2011, la "surface de plancher" correspond à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1 mètre 80, calculée à partir du nu intérieur des façades.

Une circulaire datée du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul da la surface de plancher des constructions définie par le livre I du Code de l'urbanisme en précise les modalités d'application et apporte des éclairages sur la définition de cette nouvelle notion.

 

 

Mode de calcul de la "surface de plancher"

Les conditions de calcul sont fixées par le décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011.

 

Eléments constitutifs

La surface de plancher est égale à :

  • la somme des surfaces de planchers, mesurées au nu intérieur des façades, au-dessus des plinthes, de tous les niveaux (rez-de-chaussée et tous les étages, tous les niveaux intermédiaires tels que les mezzanines, ainsi que les combles et sous-sols aménageables ou non).
  • des niveaux clos et couverts, c'est-à-dire des constructions ou éléments de constructions dotés de systèmes de fermeture (couverture de la toiture, menuiseries extérieures, grilles, …). Sont par conséquent exclus : toitures terrasses, balcons, loggias, terrasses ou, encore, coursives extérieures.

 

Déductions

La surface de plancher s'obtient ensuite après déduction des :

  • surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
  • vides et les trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
  • surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
  • surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
  • surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
  • surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
  • surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
  • et enfin, des surfaces de plancher d'une surface égale à 10% affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Le Ministère de l'Ecologie, du Développement Durable et de l'Energie propose une "fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher et de la surface fiscale". Pour la consulter, cliquez ici.

 

 

Modalités d'application

La surface de plancher remplace désormais les surfaces "SHON" et "SHOB" dans l'ensemble des utilisations qui étaient les leurs : calcul des droits à construire attachés à un terrain, définition du champ d'application des différentes autorisations d'urbanisme, détermination des cas de dispenses de recours à un architecte, …, à l'exception toutefois de la fiscalité de l'urbanisme, qui a adopté une surface de référence propre depuis le 1er mars (surface taxable), et de quelques cas extérieurs à la législation de l'urbanisme où "SHON" et "SHOB" restent la référence telles que les réglementations accessibilité et thermiques.

 

 

"Surface de plancher" : le recours à l'architecte est modifié

La réforme de la surface de plancher, entrée en vigueur le 1er mars 2012, a modifié le calcul du seuil au-delà duquel le recours à l'architecte est obligatoire pour une personne physique construisant pour elle-même une construction non agricole. Ce seuil, exprimé auparavant en surface hors œuvre nette (Shon), est évalué à la fois en surface de plancher et en emprise au sol. Cette modification a entraîné un accroissement du nombre de projets pour lesquels le recours à l'architecte est obligatoire.

Cet effet non souhaité de la réforme est désormais corrigé : l'emprise au sol qui doit être prise en compte dans le calcul du seuil est seule celle de la partie de la construction qui est constitutive de surface de plancher. Elle correspond à la projection verticale du volume de la partie de la construction constitutive de surface de plancher : les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules ou les auvents, par exemple, ne sont pas pris en compte.

Le texte (décret n° 2012-677 du 7 mai 2012) s'applique aux demandes de permis de construire déposées à compter de sa date de publication. Cette mesure vise essentiellement l’habitat individuel de plain-pied.

 

 

"Surface de plancher" : l'emprise au sol est sécurisée

Le décret n° 2014-253 du 27 février 2014 février allège l’instruction des demandes d’autorisation, intègre les préoccupations environnementales dans les procédures d’urbanisme et remédie aux effets induits par la réforme de la surface de plancher.

Il s’applique aux demandes d’autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1er avril 2014.

En apportant diverses corrections au régime des autorisations d’urbanisme, ce décret permet de nouvelles avancées dans le vaste parcours de la simplification des procédures d’urbanisme. Il dispense de formalités les travaux de ravalement, auparavant soumis à déclaration préalable, sauf : dans les secteurs et espaces protégés ; dans un périmètre délimité par le plan local d'urbanisme ; ou, si la commune en a décidé autrement.

S’agissant de la réforme de la surface de plancher, il sécurise la définition de l'emprise au sol et précise le régime juridique de la transformation des surfaces closes et couvertes supérieures à 5 mètres carrés en surface de plancher.

 


 

Pour en savoir plus sur cette réforme de la surface de plancher, cliquez ici.

Pour accéder en ligne à tous les formulaires en matière d'autorisations d’urbanisme, cliquez ici.

 

Crédit photo et architecte : Atelier d'architecture J.C Jacques